Коммунальные платежи

Может ли гражданин, проживающий в жилом многоквартирном доме (наниматель, арендатор или собственник жилого помещения), являться стороной договора энергоснабжения (договора с теплоснабжающей или водоснабжающей организацией) и распространяется ли на такого гражданина (потребителя) положение п. 1 ст. 540 ГК РФ?

1. Прежде всего необходимо определить правила, по которым нормы §6 "Энергоснабжение" гл. 30 ГК РФ применяются к отношениям, связанным со снабжением теплом и водой Эти правила предусмотрены ст. 548 ГК РФ, согласно которой нормы §6 применяются к снабжению теплом через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ — ст. 3 ГК РФ), а к снабжению водой — и в том случае, когда иное не вытекает из существа обязательства. Следовательно, законами и иными правовыми актами о тепло- и водоснабжении могут быть установлены любые исключения из правил ГК РФ об энергоснабжении, в том числе по структуре договорных связей.
2. По смыслу ст. 539 ГК РФ термины "абонент" и "потребитель" — синонимы. В законодательстве же (см., например, Федеральный закон от 14 апреля 1995 г №41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации") под потребителем понимается субъект, который пользуется электроэнергией или теплом, а под снабжающей организацией —организация, продающая потребителям соответствующий ресурс. Жилищно-эксплуатационные организации в указанном смысле потребителями не являются, так как они не используют электроэнергию и тепло, полученные от энергоснабжающей организации (за исключением освещения и отопления помещений, в которых размещены). Следовательно, исходя из смысла действующего законодательства об энерго- и теплоснабжении нельзя говорить о жилищно-эксплуатационных организациях как о снабжающих организациях. В этом случае речь может идти об оказании ими потребителям-гражданам возмездных услуг снабжающей организации по передаче электроэнергии и тепла по присоединенным сетям, находящимся на её балансе, по регулируемым в соответствии с законом тарифам.
По-иному в законодательстве решен вопрос в отношении водоснабжения. В соответствии с п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г № 167, абонентом является юридическое лицо, имеющее в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившее с организацией водопроводно-канализационного хозяйства договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. К числу абонентов могут относиться также организации, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры, организации, уполномоченные оказывать коммунальные услуги населению, проживающему в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищном фонде; товарищества и другие объединения собственников, которым передано управление жилищным фондом. Таким образом, в отношении водоснабжения в полном соответствии с п. 2 ст. 548 ГК РФ предусмотрена иная структура договорных связей: снабжающая организация—жилищная организация, на балансе которой находится соответствующая сеть, присоединенная к водопроводно-канализационному хозяйству снабжающей организации, или товарищество собственников жилья; жилищная организация или товарищество собственников жилья—наниматель или собственник жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, законодательством о водоснабжении прямо предусмотрено, что снабжающая организация должна заключить договор снабжения водой не с гражданином-потребителем, а с жилищной организацией или товариществом собственников жилья.
Пункт 2 ст. 548 ГК РФ не конкретизирует, о каком водоснабжении идет речь о снабжении холодной или горячей водой либо и той и другой. Исходя из ст. 455 ГК РФ товаром является вещь определенного наименования. С точки зрения Кодекса любая вода является вещью — и холодная, и горячая, отличается она только качественными характеристиками. Поэтому п. 2 ст. 548 распространяется на снабжение и холодной, и горячей водой (далее под термином "вода" понимается холодная и горячая вода) и, следовательно, правила водоснабжения, установившие иную структуру договорных связей, применяются к снабжению не только холодной, но и горячей водой.
3. Принимая во внимание требования п. 1 ст. 539 ГК РФ и последующих статьей §6 гл. 30, установивших для граждан-потребителей исключения из правил п. 1 ст. 539, гражданин может быть стороной договора энергоснабжения со снабжающей организацией. Так, п. 2 ст. 543 предусматривает, что в случае, когда абонентом по договору выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается не на гражданина (абонента), а на энергоснабжающую организацию (а с учетом распространения указанных правил на тепло- и водоснабжение — на организации, снабжающие указанными ресурсами), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, ГК РФ и Жилищный кодекс РСФСР обязанность по ремонту и техническому обслуживанию соответствующих сетей возлагают на наймодателя по договорам социального найма жилого помещения и найма жилого помещения.
Что же касается режима потребления, то гражданин, использующий энергию (воду, тепло) для бытового потребления, вправе потреблять ее в необходимом ему количестве.

Может ли жилищная организация (компания, управляющая эксплуатацией жилого дома) выполнять функции теплоснабжающей организации для гражданина (нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения), арендатора или собственника нежилого помещения? Какие положения договора теплоснабжения должны быть включены в договор найма или технического обслуживания жилого помещения? Распространяется ли на жилищную организацию требование п. 2 ст. 543 ГК РФ? Каким образом должны возмещаться затраты на установку и техническое обслуживание домовых и квартирных приборов учета потребления тепла и воды, а также распределителей тепла?
1. На теплоснабжение распространяются правила §6 гл. 30 ГК РФ, так как специальное законодательство о теплоснабжении, действующее на территории Российской Федерации, не предусматривает иного. Следовательно, по действующему законодательству договор теплоснабжения должен заключаться теплоснабжающей организацией с гражданином-нанимателем или собственником жилого помещения. Исключение из этого правила на основании п. 1 ст. 548 ГК РФ может быть установлено законом или иными правовыми актами. Если такие исключения будут предусмотрены, то та организация, на которую эти нормативные акты возложат соответствующие функции, и будет выступать в качестве снабжающей для нанимателя или собственника жилого помещения.
2. Ни договор найма, ни договор технического обслуживания по действующему законодательству не регулируют отношения, связанные со снабжением электричеством, водой, газом и теплом. Договоры снабжения указанными ресурсами являются разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). По договору найма жилого помещения наймодатель обязан оказывать коммунальные услуги (ст. 676 ГК РФ, ст. 50 Жилищного кодекса РСФСР). Снабжение же нанимателя (собственника жилого помещения) электричеством и иными ресурсами не является по ГК РФ услугой. По этой же причине снабжение не является и техническим обслуживанием, так как техническое обслуживание включает одновременно проведение работ, например ремонта, и оказание услуг. Поэтому по ГК РФ договор на техническое обслуживание — это смешанный договор (п. 3 ст. 431 ГК РФ).
Таким образом, с теплоснабжающей организацией (в качестве которой, возможно, будет выступать жилищная организация) гражданин-наниматель, собственник может заключить либо договор на снабжение соответствующими ресурсами, либо смешанный договор, содержащий элементы договоров найма жилого помещения и снабжения или договоров технического обслуживания жилого помещения и снабжения.
Согласно п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ стороны по своему усмотрению определяют, какой договор им заключать, т.е. выбор одного из указанных выше вариантов оформления договорных отношений осуществляется сторонами по обоюдному соглашению.
3. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия соглашения (договора) о теплоснабжении определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Так, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ любой договор должен содержать существенные условия: условия о предмете (применительно к теплоснабжению — о товаре — п. 3 ст. 455 ГК РФ); условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Некоторые нормы об условиях, которые должны или могут определяться договором энергоснабжения, содержатся в ст. 542, 544, 546 ГК РФ.
4. По действующему законодательству жилищная организация, являющаяся наймодателем по договору социального найма, обязана обеспечивать надлежащее состояние санитарно-технического и иного оборудования.
По договору найма жилого помещения обязанность наймодателя по оказанию коммунальных услуг сформулирована в общем виде, без конкретизации, какие именно коммунальные услуги согласно Общероссийскому классификатору услуг населению должны оказываться именно наймодателем. Статья же 543 ГК РФ возлагает обязанность по обеспечению надлежащего состояния квартирных приборов учета тепла на снабжающую, а не на жилищную организацию.
5. Вопрос о том, каким способом должны возмещаться затраты на установку квартирных приборов учета, не является правовым. Финансирование же установки этих приборов должно осуществляться за счет собственника жилого помещения: если это жилое помещение является государственным или муниципальным, то за счет соответствующего бюджета, а если частным (принадлежит юридическому лицу или гражданину), то за счет собственника.
Что же касается технического обслуживания, то плата за него должна предусматриваться соответствующим договором между обслуживающей организацией и организацией, осуществляющей эксплуатацию дома.

Может ли гражданин, проживающий в квартире жилого многоквартирного здания, считать, что между ним и теплоснабжающей организацией заключен договор на отопление его квартиры, если он не имеет текста публичного договора отопления, не подписывал его, не извещен о своих обязанностях как стороны договора энергоснабжения? Должен ли такой гражданин оплачивать коммунальную услугу по отоплению помещения, внося деньги на счет теплоснабжающей организации?
Согласно ст. 158 ГК РФ сделки (применительно к договору на теплоснабжение) совершаются в устной или письменной форме (простой или нотариальной). Договор считается заключенным, т.е. порождает права и обязанности сторон, в момент получения лицом, сделавшим предложение, согласия другой стороны на его принятие в надлежащей форме (ст. 432, 433 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 159 ГК РФ сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно. Пункт 1 ст. 540 ГК РФ, специально посвященный порядку заключения договора энергоснабжения с гражданином и применяемый на основании п. 1 ст. 548 ГК РФ к договору теплоснабжения, не предусматривает письменной формы договора. В нем установлено, что договор с гражданином, использующим энергию для бытового потребления (отопления), считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Пункт же 2 ст. 158 ГК РФ предусматривает, что сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Таким образом, договор снабжения гражданина электрической, тепловой энергией, водой и газом заключается путем конклюдентных действий, а не составления единого документа, подписываемого сторонами.
В связи с тем что договор снабжения электроэнергией, теплом, газом и водой считается заключенным с момента первого фактического подключения гражданина к соответствующей сети, то права и обязанности сторон возникают именно с этого момента. Поэтому гражданин обязан платить за теплоснабжение с момента своего первого фактического подключения к тепловой сети.

Если для установки и/или обслуживания счетчиков тепла и воды (домовых и квартирных), распределителей тепла привлекается специализированная организация, предоставляющая такие услуги, то должна ли она заключать договор с жилищной организацией или с каждым гражданином в многоквартирном жилом здании? Если счетчики тепла и воды не являются собственностью специализированной организации (установлены за счет сметы строительства), то может ли договором предусматриваться ее обязанность заменять счетчики после окончания сроков их службы без дополнительной оплаты этой услуги абонентами?
Действующее законодательство по-разному определяет обязанности наймодателя по договорам социального найма жилого помещения и найма жилого помещения (коммерческого найма). По договору найма жилого помещения наймодатель обязан предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги (ст. 676 ГК РФ). В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо.
Наймодателем жилых помещений государственного или муниципального фонда является уполномоченная собственником соответствующего фонда организация — ЖЭК, ЖКО, служба единого заказчика и т.п., а в других разновидностях жилого фонда, как правило,— собственник жилого помещения (хотя не исключено, что собственник ведомственного частного жилого фонда не сам будет оказывать коммунальные услуги, а уполномочит на это коммунальную организацию).
По ст. 676 ГК РФ наймодатель сам выступает в качестве исполнителя, оказывающего коммунальные услуги, либо обеспечивает оказание этих услуг другими коммунальными организациями путем заключения с ними договора. Возможен и третий вариант: одни услуги оказываются наймодателем, а другие — иными коммунальными организациями. Следовательно, установка счетчиков и их обслуживание должны производиться либо самим наймодателем (уполномоченной им организацией), либо специализированной организацией по договору с наймодателем (уполномоченной организацией).
Если собственники жилья в этом доме не создали товарищество собственников жилья, то ЖЭК, ЖКО и другие организации, не являясь наймодателями, сохраняют обязанность по обеспечению их коммунальными услугами.
Если же собственники создали товарищество собственников жилья, то эксплуатация дома осуществляется этим товариществом, и тогда ответ на вопрос, с кем специализированная организация должна заключать договор, будет зависеть от того, как определены в уставе полномочия товарищества. В этом случае возможны три варианта: если товарищество не уполномочено на заключение соответствующих договоров, то договор должен заключаться с каждым гражданином, если товарищество уполномочено, то с товариществом; если уполномочена обслуживающая товарищество по договору организация, то с ней. Нормы статьи 676 ГК РФ согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяются на обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения. Наймодателями по этому договору выступают организации, уполномоченные собственником жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда.
Обязанности наймодателя по этому договору определены Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типовым договором найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. №415, и императивно исчерпывающе сформулированы путем перечисления конкретных обязанностей. Согласно соответственно п. 16 и п. 6 наймодатель обязан:
- систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования;
- своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу сантехнического и иного оборудования;
- своевременно проводить подготовку жилых домов, сантехнического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.
Таким образом, на основании указанных нормативных актов наймодатель не обязан осуществлять установку приборов учета или обеспечивать ее. Однако согласно ст. 40 Жилищного кодекса РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, т.е. обладать определенными удобствами (электроснабжением, водопроводом, отоплением, канализацией и др.) применительно к условиям данного населенного пункта. Естественно, что эта благоустроенность должна поддерживаться наймодателем.
Следовательно, наймодатель должен обеспечить благоустроенность жилого помещения, и если для этого в соответствии с установленными правилами потребуется установка и обслуживание приборов учета, то установить или обеспечить их установку путем заключения договора со специализированной организацией.

Должен ли гражданин, пользующийся услугами горячего водоснабжения, оплачивать два ресурса по договорам теплоснабжения и водоснабжения с двумя поставщиками — собственно воду (холодную, куб. м) и тепло (Гкал), использованное на ее нагрев, или должен быть установлен тариф на горячую воду, являющийся суммой тарифа на холодную воду (руб./куб. м) и доли тарифа на тепло (руб./Гкал)?
Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 утвержден постановлением Госстандарта России от 28 июля 1993 г. № 163 и введен в действие с 1 января 1994 г. Он является нормативным актом, обязательным для применения всеми юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы и формы собственности. Согласно ст. 4 Федерального закона от 22 декабря 1995 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения нормативных актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с ГК РФ они применяются в части, не противоречащей Кодексу.
В разделе 04 Классификатора "Жилищно-коммунальные услуги" предусмотрено предоставление услуг водоснабжения (без горячей воды) —код 042201 и горячего водоснабжения — код 042402. По ГК РФ обеспечение населения холодной и горячей водой осуществляется не по договору возмездного оказания услуг (гл. 37), а по договору снабжения через присоединенную сеть, который является разновидностью договора купли-продажи. Предметом этого договора (товаром) является холодная и горячая вода (ст. 455 ГК РФ). Следовательно, на основании ст. 483 ГК РФ цена должна быть определена отдельно на холодную и на горячую воду. Услуг по нагреву воды Классификатор не предусматривает, поэтому отдельно плата за нагрев взиматься не должна.

Какой правовой статус должен иметь документ, предусматривающий введение дифференцированных (в зависимости от величины потребления) тарифов на тепло и воду? Может ли сумма платежей граждан за коммунальные услуги превышать размер платы жилищной организации по договорам с тепло- и водоснабжающей организациями?
Регулирование тарифов на электроэнергию и тепло осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 11 февраля 1999 г. В соответствии со ст. 5 Закона Правительство РФ устанавливает основы ценообразования на электрическую и тепловую энергию, а органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации определяют вопросы государственного регулирования указанных тарифов для всех энергоснабжающих организаций (кроме организаций, находящихся в муниципальной собственности, для которых тарифы устанавливаются органами местного самоуправления), исходя из принципов, предусмотренных этим Законом, и основ ценообразования, определенных Правительством РФ. Правительство РФ 4 февраля 1997 г. приняло постановление № 121 "Об основах ценообразования и порядке государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию".
Следовательно, для того чтобы ввести прогрессивную шкалу тарифов в зависимости от величины потребления электроэнергии и тепла, необходимо изменить принципы и основы ценообразования, установленные указанными нормативными актами. Исключение составляют тарифы на электроэнергию и тепло, отпускаемые для муниципальных предприятий. Эти тарифы и основы их расчета определяются органами местного самоуправления. Аналогично решается и вопрос о тарифах на воду (холодную и горячую).

Может ли тепло- или водоснабжающая организация в договоре с жилищной организацией устанавливать какие-либо ограничения (лимиты) потребления ресурса в жилом многоквартирном здании, где потребителями являются граждане, каждый из которых в соответствии с п. 3 ст. 541 ГК РФ может использовать ресурсы "в необходимом... количестве", т.е. без ограничений?
На основании ст. 421 п. 2 ГК РФ субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий. В соответствии с п. 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон. Следовательно, определение в договоре тепло- или водоснабжающей организации с жилищной организацией лимита потребления соответствующего ресурса полностью зависит от усмотрения обеих сторон. Навязывать подобное условие снабжающая организация не имеет права, так как, во-первых, в большинстве случаев соответствующие снабжающие организации занимают доминирующее положение на рынке, во-вторых, усмотрение сторон по определению условий договора возможно лишь в случае, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами, в-третьих, неисполнение жилищной организацией условия о лимите потребления не должно отражаться на правах гражданина-потребителя.

Какой правовой статус должны иметь Порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счетчиков тепла и воды в жилых зданиях и Порядок предоставления услуг по установке и обслуживанию счетчиков тепла, воды и распределителей тепла в жилых зданиях в условиях, когда тарифы на коммунальные услуги регулируются органами местного самоуправления?
Термин "порядок оплаты" определяет, как должна осуществляться оплата тепла, холодной и горячей воды — наличными деньгами или в безналичном порядке, по каким платежным документам; путем предварительного внесения платы, аванса или за уже оказанные услуги и др. Таким образом, термином "порядок оплаты" определяется, как абонент должен исполнять свою договорную обязанность по оплате. Следовательно, Порядок оплаты как нормативный акт устанавливает правила, касающиеся исполнения гражданско-правовых договорных обязательств. Согласно ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство является исключительной компетенцией Российской Федерации. Ни субъекты Российской Федерации, ни органы местного самоуправления не имеют права принимать нормативные акты, регулирующие отношения, связанные с исполнением гражданско-правовых договоров.
Договоры на снабжение электрической энергией, теплом, водой и газом по смыслу ст. 426 ГК РФ являются публичными договорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров. Пункт 2 ст. 544 устанавливает, что порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Следовательно, Порядок оплаты может быть утвержден законом РФ или постановлением Правительства РФ.
Аналогично должен решаться вопрос о таком нормативном акте, как Порядок предоставления услуг, когда стороной договора является гражданин. Правовой основой издания Правительством РФ соответствующего акта являются п. 4 ст. 426 ГК РФ и ст. 38 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей ".
В том же случае, если предметом регулирования Порядка предоставления услуг будут отношения между юридическими лицами, то этот акт может быть принят и на ведомственном уровне. Однако с учетом одного из главных принципов договорного права — свободы договора (п. 1,2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ) было бы целесообразным принять (издать) этот акт в форме "Примерных условий" (ст. 427 ГК РФ).